Loading...
HomeMy WebLinkAboutOIH Finl Feaso 1 6 17 Trusted Guidance to the Senior Living Industry       Consultant’s Report  Financial Feasibility Analysis    Of    Our Island Home  Nantucket, MA                                                  January 6, 2017     Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    2 | Page        TABLE OF CONTENTS               Introduction    3    Background & Summary of the Project     5    Summary of Significant Projection Assumptions    Basis of Assumptions    6    Summary of Revenue Assumptions    6    Summary of Operating Expense Assumptions    9    Other Financial Assumptions     10    Summary of Project Budget & Financing Plan    10    Project Timeline    11    Projected Financial Statements    13         Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    3 | Page      Town of Nantucket  Our Island Home  Nantucket, MA 02554    SK Advisors (“SK”) was engaged by the Town of Nantucket (the “Town”) to conduct an independent  financial analysis of Our Island Home (“OIH”), a skilled nursing facility located in Nantucket, MA.  This  analysis was intended for the purpose of conducting a financial feasibility for a new replacement facility  for OIH.    Through extensive study, the Town has determined that the existing OIH needs to be replaced  with a new, more contemporary facility to provide care and services to the elderly living on Nantucket.   Over the years, the OIH physical structure has aged and does not meet the standard of care for elderly  residents.  In November 2016, the Board of Selectman voted to explore plans for a replacement skilled nursing  facility to be located on a new site on Miacomet Road (the “Project”).    The Town engaged SK to conduct a financial feasibility analysis of the Project.  Work conducted by  SK included: (i) an analysis of the demographics on Nantucket, which were taken in the context of broader  national trends to determine the proper size and bed mix for the Project; and, (ii) a financial feasibility  analysis to project the future operations of the new facility.      SK developed a set of detailed revenue assumptions based on OIH’s current rates and utilization  metrics.  SK also analyzed the current expenses of OIH, and worked with OIH Management to develop a  set of expense assumptions.   The end result is  a financial projection that illustrates the forecasted  operations of OIH if it were to proceed with construction of the new facility.  Overall, this report includes  a summary of the financial projections and key assumptions which SK and OIH Management believe to be  significant.    The projections included in this report constitute “forward‐looking statements.” When used in this  report, the words “estimate,” “expect,” “project,” “intend,” “anticipate,” “believe,” “may,” “will,” “continue”  and similar expressions identify forward‐looking statements.  Any forward‐looking statement is subject to  uncertainty and risks that could cause actual results to differ, possibly materially, from those contemplated in  such forward‐looking statements. Although SK and management of OIH believe that the assumptions upon  which these projections are based are reasonable, any of the assumptions could prove to be inaccurate and,  as a result, the forward‐looking statements based on those assumptions could also be incorrect.  All phases of  the operations of OIH involve risks and uncertainties, many of which are outside of OIH’s control and any one  of which, or a combination of which, could materially affect the results with respect to operations.  Factors that could cause actual results to differ from those expected include, but are not limited to,  general economic conditions, reduced third party reimbursement rates, changes in tax laws or governmental  regulations, unanticipated expenses or delays encountered during construction and other risks.  Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    4 | Page    This report is not prepared in accordance with the American Institute  of  Certified  Public  Accounting’s generally accepted accounting principles or accounting or auditing standards.    Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    5 | Page    Background & Summary of the Project    Our  Island  Home  (“OIH”)  is  a  45‐bed  skilling  nursing  facility  located  on  the  island  of  Nantucket,  Massachusetts and owned and managed by the Town of Nantucket.  The existing OIH facility opened in  1981 and represents a traditional/institutional care model.    As the skilled nursing industry has evolved, the preferred care model has transitioned away from the  traditional/institutional model and more toward the resident‐centered model (i.e. “small home” care  model).  This evolution has been driven by many factors, not the least of which is the understanding that  the traditional/institutional model of care was not meeting the social and emotional needs of residents.   Moreover, government reimbursement (Medicare and Medicaid), which is the primary revenue source  for skilled nursing facilities, has been pushing reimbursement dollars away from institutional models of  care.    The existing OIH physical structure is predominantly semi‐private rooms with shared bathrooms and not  handicapped accessible.  The existing structure does not support a contemporary standard of care for  elderly residents.  After extensive study, the Nantucket Board of Selectman voted to explore plans for a  replacement skilled nursing facility to be located on the campus of Sherburne Commons, an independent  and assisted living community also located on Nantucket.    The new facility would be a 34,611 square foot structure, comprising four 10‐bed houses connected by  common areas.  The facility would comprise a total of 40 beds, 30 designated as long‐term care and 10 as  Level IV Rest Home beds (also known as a Residential Care Facility).  A Rest Home is a housing facility,  licensed  by  the  Massachusetts  Department  of  Public  Health,  which  provide  24‐7  supervision  and  supportive services but for individuals who do not need a nursing home level of nursing or medical care.  While OIH has historically reported solid occupancy for its 45‐bed facility (average of 91.2% over the past  three years), two factors point to a reduction in long‐term care beds:  (1) there has been a general trend  across the country of lower utilization of nursing home beds due to alternative care options; and, (2) an  analysis of the acuity mix of OIH residents found that a certain number would be better suited for a lower  level of care option, such as a rest home.  For more information on the evolution of the skilled nursing industry and the impact on OIH’s future plans,  refer to report “The Future of Eldercare on Nantucket” (March 2016), prepared by SK Advisors and Rabig  Consulting.       Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    6 | Page    Summary of Significant Projection Assumptions  Basis of Assumptions  The assumptions utilized in the financial projections dated January 4, 2017 are based on:     Management’s fiscal 2017 budget for the existing facility;   Program for the Project, consisting of four 10‐unit small houses (one Rest Home and three  Skilled Nursing houses);   Operating plan for the Project as developed by Rabig Consulting and Management;   Development program for the Project as developed by DG Jones International, Inc. and  SMRT Architects & Engineering; and   Management’s financing scenario    OIH has historically operated at a deficit, thus requiring an annual subsidy from the Town to cover  the shortfalls.  The financial projections that follow on the proceeding page are intended to present  the projected operations of the new project prior to any required subsidy from the Town.      Summary of Revenue Assumptions  Revenues are driven by occupancy of both the Skilled Nursing and Rest Home beds.  OIH’s current  occupancy is approximately 92% (41.4 out of 45 beds).  Stabilized occupancy for the project is  assumed to be 94% (37.6 out of 40 beds).  See below for detail regarding stabilized occupancy by  level of care.    Stabilized Occupancy and Fill Up  Skilled Nursing:   The proposed, new Skilled Nursing beds are forecasted to be available for occupancy in January  2019 and be full upon opening from existing OIH residents.  It is assumed that OIH will reduce  its skilled nursing/long‐term care occupancy over a twelve month period beginning with the  start of construction by allowing for natural attrition and discharges.  Based on its historical rate  of discharge, as analyzed over a period of five years, the natural annual attrition rate is  approximately 16‐19 residents.   Stabilized occupancy of 95% (or 28.5 beds) is projected to be reached in January 2019.    Rest Home:   The proposed, new Rest Home beds are forecasted to be available for occupancy in January  2019.   Stabilized occupancy of 92% (or 9.2 beds) is projected to be reached by December 2019 based  on a 12‐month fill schedule, detailed as follows:    Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    7 | Page        The first fully stabilized year of occupancy is FY2021.    Daily Service Fees and Payer Mix  It is assumed that OIH will generate its revenue by charging a Daily Service Fee (or per diem rate), as  is its current practice.  Management has assumed that 75% of the Skilled Nursing residents will be  Medicaid/MassHealth payers, 20% will be private payers, and the remaining residents will be  Medicare payers (5%).      For the Rest Home, Management has assumed that approximately 90% of the residents will be  Medicaid/MassHealth payers; the remainder will pay a private pay rate.  Daily service fees, payer  mix, and occupied units are presented below, inflated to FY2021 dollars (the first stabilized year of  operations):     Month  Beds  Available   Occupied  Beds   Cumulative   % Occupied  1                January‐19 10.0                 ‐                   ‐                   0.0% 2                February‐19 10.0                 1.0                   1.0                   10.0% 3                March‐19 10.0                 1.0                   2.0                   20.0% 4                April‐19 10.0                 1.0                   3.0                   30.0% 5                May‐19 10.0                 1.0                   4.0                   40.0% 6                June‐19 10.0                 1.0                   5.0                   50.0% 7                July‐19 10.0                 1.0                   6.0                   60.0% 8                August‐19 10.0                 1.0                   7.0                   70.0% 9                September‐19 10.0                 1.0                   8.0                   80.0% 10              October‐19 10.0                 1.0                   9.0                   90.0% 11              November‐19 10.0                 0.2                   9.2                   92.0% 12              December‐19 10.0                 ‐                   9.2                   92.0% Rest Home Fill‐Up Assumption Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    8 | Page            Unit Type/Payer Type     Payer  Mix    Number  of Residents    Daily Service Fees  (FY2021 $)  Skilled Nursing  Private Pay  Medicaid/MassHealth  Medicare     20%  75%  5%      5.69  21.38  1.43      $533.26  215.30  386.43    Skilled Nursing Occupied Units/  Average Fees     100%    28.50    $287.45        Rest Home              Private Pay              Medicaid/MassHealth                   10%  90%      0.92  8.28      $347.78   132.50    Rest Home Occupied Units/  Average Fees        100%    28.50    $154.03    Revenue Inflation Rates  The following annual revenue inflation rates are applied in July of each year:    Rest Home private pay rates  3.0%  Rest Home Medicaid rates  2.0%    Skilled nursing private pay rates   3.0%  Skilled nursing Medicaid rates   2.0%  Skilled nursing Medicare rates  2.0%         Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    9 | Page    Summary of Operating Expense Assumptions  Operating expenses were generated from analysis of the FY2017 operating budget and adjusted for  the small house model.  Variable costs, such as utilities and food costs, are projected to fluctuate  with occupancy.  Staffing costs (wages and benefits) comprise 63% of total operating expenses, or  approximately $3,851,000 in FY2021.  Benefits are assumed to equal 30% of wages.  Historically,  benefits have ranged from 22.7% to 27.6% of wages, with an average of 24.8%.    Non‐staffing costs (excluding debt service) comprise 37% of total operating expenses, or  approximately $2,276,000 in FY2021.  Included in this is approximately $742,000 for Barnstable  County Retirement, $192,000 for utilities, and $646,000 for professional services.    Most operating expenses (such as food, utilities, supplies) are assumed to increase by 3.0%  annually.  However, Management anticipates that certain expenses will inflate at a higher rate.   Specifically, healthcare insurance benefits are assumed to increase 7.5% annually.  Likewise, the  Barnstable County Retirement Benefits are assumed to increase 6.0% annually.     Per Patient Day Analysis  The following illustrates the projected expenses on a per patient day (PPD) basis for FY2021:    FY2021 SNF Rest Home Total PPD Beds 30                    10                    40                     FTEs 38.80              3.50                42.30               Patient Days 10,403            3,358              13,761             28.50              9.20                37.70               Expenses Salaries & Benefits 3,547              304                  3,851               279.85             Barns Cty Rtrmt 681                  61                    742                   53.92               Contractual Oblig 111                  36                    147                   10.68               Utilities 145                  47                    192                   13.95               Food 129                  42                    171                   12.43               Prof Svcs ‐ SNF 452                  ‐                  452                   32.86               Prof Svcs ‐ Other 147                  47                    194                   14.08               Medical Supplies 71                    23                    94                     6.83                  General Insurance 73                    23                    96                     6.98                  Other Supplies 47                    15                    62                     4.51                  Other Expenses 95                    31                    126                   9.16                  Total Expenses 5,498              629                  6,127               445.24             Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    10 | Page    Routine Capital Expenditures  Routine capital expenditures are projected at $41,000 in FY2021.  Beginning in FY2022, this amount  is inflated 3.0% annually.        Other Financial Assumptions  Certified Public Expenditure Program  Since 2010, OIH has participated in Massachusetts’ Certified Public Expenditure program (CPE),  which is a program that provides additional reimbursement for municipally owned skilled nursing  facilities.  There are only two municipally‐owned skilled nursing facilities in Massachusetts that  receive CPE funding:  OIH and Taunton Nursing Home (Taunton, MA).    The timing of the CPE payments is highly inconsistent (e.g. benefits tied to 2011 were not received  until 2014), and the continuation of this program is uncertain.  OIH (and by extension, the Town)  cannot be expected to rely on CPE as a funding source in the future.  As a result, the projections do  not include any funds received as part of the CPE program.        Summary of Project Budget & Financing Plan  The project budget, which includes four 10‐unit small houses, totals approximately $29.9 million.   Construction is assumed to begin in September 2017 and continue for 16 months, with occupancy  beginning in January 2019.    The project is proposed to be financed with long term bonds to be issued by the Town.  The  financing is assumed to close in September 2017.  It is anticipated that the bonds would be in place  for 20 years.  For purposes of the projections, an interest rate on the debt of 3.50% was assumed.      A sources and uses table for the Project is provided below:     Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    11 | Page    Sources and Uses of Funds (in thousands) Project  Sources:  Bonds    $29,929  Total Sources of Funds: $29,929    Uses:  Construction Total  Design & Engineering  Owner’s Contingency  Owner’s Representative  Miscellaneous        $25,627    1,978  1,099  660  565    Total Uses of Funds:  $29,929  The plan of finance outlined above is for informational purposes only; however, since OIH is a  municipally‐owned and operated facility, certain rules apply to the financing and operation.  The  operations and financing will be funded through two separate funds at the Town level.      At this time, no determination on the potential future use of the existing OIH site has been made or  how that may impact the projections.      Project Timeline         The above timeline is preliminary and assumes a positive vote at the April 2017 Town Meeting.  Note  that these dates could change due to a variety of factors, many of which are outside the control of OIH  and/or the Town of Nantucket.    April 2017 Town meeting to authorize borrowing  and ballot to approve debt exclusion April 2017 ‐ September 2017 Development activities (planning,  entitlements, architecture, etc.) May 2017 Issue Bond Anticipation Notes to fund  pre‐financing project costs September 2017 Close on Financing September 2017 ‐ December 2018 Construction (16 months) January 2019 Project Available for Occupancy Our Island Home  Financial Feasibility Analysis  Five Years Ending June 30, 2025    12 | Page                      PROJECTED FINANCIAL STATEMENTS       Trusted Guidance to the Senior Living Industry   Our Island HomeProjected Statements of Activities and Changes in Net Assets (Deficit)For the Fiscal Years Ending June 30th(in thousands of dollars)2021 2022 2023 2024 2025Revenue, gains, and other supportNet resident service revenuesAssisted Living and Memory Care 517 529 541 553 565 Health care 3,078 3,151 3,225 3,301 3,379 Total revenue, gains, and other support3,595 3,680 3,766 3,854 3,944 ExpensesWages 2,935 3,023 3,114 3,208 3,304 Benefits and other 916 986 1,059 1,141 1,228 Barnstable County Retirement 742 787 834 884 937 Utilities 192 197 203 210 216 Contractual obligations 147 151 156 160 165 Food 171 176 181 187 192 Professional services 646 666 686 706 728 Medical supplies 94 97 100 103 106 General insurance 96 99 102 105 108 Other supplies 62 64 66 68 70 Other expenses 126 129 133 137 142 Total expenses6,127 6,375 6,634 6,909 7,196 Cash flows (losses) from operations(2,532) (2,695) (2,868) (3,055) (3,252) Interest expense (949) (907) (864) (819) (773) Principal payments on Series bonds (1,173) (1,214) (1,256) (1,300) (1,346) Cash flows (losses) from operations after debt service(4,654) (4,816) (4,988) (5,174) (5,371) Investment and interest income, net - - - - - Routine capital expenditures (41) (42) (44) (45) (46) Net cash flows before project activity below(4,695) (4,858) (5,032) (5,219) (5,417)