Loading...
HomeMy WebLinkAbout20130503-PLUS memo re Baxter Rd Access Relocation_201404071232218787        TO:  Libby Gibson, Town Manager  FROM:   Andrew Vorce, Director of Planning, PLUS    Kara Buzanoski, DPW Director     Robert Gardner, Director Wannacomet Water Company  RE:    Baxter Road Access/Relocation  CC:  Jeff Carlson, Natural Resources Coordinator  Richard Ray, Health Director  Date:    May 3, 2013    Introduction  Pursuant to your directive, we have met to outline issues related to the possible closure of a section of  Baxter Road in the vicinity of Bayberry Lane and provide a recommendation. Severe erosion experienced  in the vicinity of the eastern side of Baxter Road between numbers 81 and 93 may affect the stability of  the roadway leading to its closure to traffic. In addition, there are subsurface water and sewer lines,  electric service and overhead electric and cable service. If the roadway is compromised in the location  identified, there will be fifteen residential properties at the northern end of Baxter Road with no access  as well as no public access to the Sankaty Lighthouse. There also must be utility relocation or installation  of septic systems for remaining houses to be habitable.  Access Options Page1 There are no public ways connecting Baxter Road to nearby Sankaty (Polpis) Road north of Bayberry  Lane (formerly known as Saint Elmo Lane) so any access connection would require acquisition of  property rights (easement or fee) of private land and there are no existing utility easements. There is  also a large area of wetlands between Baxter Road and Sankaty Road at the center of the block that is a  limiting factor preventing lateral access near Bayberry Lane. Also impacting the options are steep grades   Page2 at the northernmost end of Baxter Road.  We identified four primary options for access identified in this  report as “A”, “B”, “C” and “D” with alternates “E”, “F”, “G” and “H” included for discussion. We did not  consider an option of stabilizing the bank so that existing access can be maintained because this  approach involves other parties and environmental considerations beyond the scope of this assignment.  Access “A”: This is the shortest of the possible access points affecting three properties identified as 94  (Assessor Map 48 Parcel 45), 107 Sankaty Road (Assessor Map 48 Parcel 46) and possibly a “paper” road  between 94 and 96 Baxter Road. 94 Baxter Road is a vacant lot with a current assessed value of  $1,863,100. It is zoned Siasconset Residential‐20 (SR‐20) and the owner also owns a developed property  to the south at 92 Baxter Road. It is heavily overgrown and standing water and wetland plants were  visible on the southeastern corner (4/24/2013 site visit). The property at 107 Sankaty Road has a  somewhat dilapidated 1 bedroom structure and no visible wetlands. The land’s assessed value is  $1,693,800 or $55.55 per square foot and located in the Limited Use General‐3 (LUG‐3) zoning district.   Roughly 5,000 square feet would be necessary for a roadway layout at $55.55/square foot is $277,750.   Total land costs based upon the factors above are therefore estimated at $2,140,850. Any final  acquisition costs would have to be confirmed by an appraisal. Removal of land for roadway purposes  would increase non‐conformities for the 107 Sankaty Road property and possibly the others depending  upon final layout. Further study of wetland impacts for this option would be required. Although this  option is north of the current erosion, its location may be close enough to a potential unstable area to  warrant one of the northern options.    Access “B”:  Located to the north of “A” this access point would follow a “paper” road between 100 and  104 Baxter Road and affect a property at 115 Sankaty Road. The property at 115 Sankaty Road is a  vacant lot with a 2013 assessed value of $2,561,600. It contains 2.75 acres and is the minimum size lot  for its LUG‐3 zoning designation. Family‐owned property is located at 111 and 117 Sankaty Road to the  north and south. There are no wetland or grade issues with this access option. There are impacts from  the road to both Baxter Road properties with 102 Baxter Road being closest to the edge of the “paper”  street. The rear of a home at 111 Sankaty Road is also somewhat close to the edge of the access option.   Access “C”:  This access affects the Sankaty Head Golf Course Inc. property at 125 Sankaty Road  following an easement known as “Sankaty Head Road” (not constructed), a portion of the golf course  land at the southeasterly corner of the property and a “paper” street between 110 and 112 Baxter Road.  The Sankaty Head Golf Course Inc. property is a 65.3 acre parcel assessed at $918,300 under  recreational property allowances of the tax code. This option has the least impact to the operation of  the golf course because it provides separation from the green and affects the edge of the property  which is largely wooded with scrub oak and brush. The “paper” street between 110 and 112 Baxter Road  has moderate grades at the intersection of Baxter Road requiring regarding for access and contains  driveway and landscaping that would be impacted. There is greater separation from abutting residential  uses in this option.  Access “D”:   This access follows an unnamed “paper” way at the southerly lot line of the Sankaty Head  Lighthouse property (Sconset Trust), an unconstructed “50’ way” and/or an easement known as  “Sankaty Head Road” and a portion of a “25’ way” (both not constructed) on the Sankaty Golf Club   Page3 property at 125 Sankaty Road, a portion of a parcel owned by the Sconset Trust, former US Coast Guard  land (f.k.a. Assessor Map 48, Parcel 30), from this point, there are three options: “E”, “G” and “H”  discussed below. This option would likely have an effect on adjacent golf course operations, be highly  visible and require significant grade changes.  Alternative “H” continues northerly on the constructed portion of an easement known as “Sankaty Head  Road” to Hoicks Hollow Road, a public way. The way serves 12 seasonal homes and is narrow, with a  surface of sand, shell and gravel. It is private way.  “D” and “H” provide the most indirect route.      Alternative “E” would eliminate access over ““Sankaty Head Road” to Hoicks Hollow Road in “D” above  and instead follow a route over the Sconset Trust and Sankaty Head Golf Club, Inc. property to Polpis  (Sankaty) Road as shown as “G”or cross Massachusetts Audubon land to connect to Hoicks Hollow Road,  requiring a taking or other means of acquisition. Both options would impact golf operations and at least  three residential properties built close to the edge of the Sankaty Head golf course property.   Alternative “F” would use a portion of the easement Known as “Sankaty Head Road” (unconstructed) on  the Sankaty Head Golf Club, Inc. property. There are grading and impacts to two residential properties if  this alternative is selected.      Sequence of Impacts  Closure of Baxter Road to traffic is likely to be the initial impact, should sections of the roadway be  impacted by the gradual adjustment of the banks to an angle of repose. Heavy trucks and tour buses  might be initially restricted. Pedestrian access could continue and be relocated to the western edge of  the right‐of‐way for until the erosion significantly advances.  The water line is located on the east side of the road except for the last 600‐700 feet at the northern  terminus of Baxter Road where it transitions to the west side. Relocation could be handled within the  right‐of‐way by moving the line to the far western edge as a temporary installation if necessary.  Electric/cable lines may also be more easily rerouted to the western edge of the right‐of‐way.  The sewer line is located in the middle of the road and relocation once severed may not be feasible or  economically justifiable if it is compromised.  Installation of individual septic systems will be problematic  as well however requiring waivers for lot size, proximity to the coastal bank and percolation challenges  due to the presence of clay soils. Tight‐tanks may be a potential solution for seasonal structures only  although a DEP appeal may be justifiable for year‐round use under the circumstances. (Consultation  with Richard Ray, April/May 2013)       Recommendation  Based upon the information we have and the limitations of the assignment, we recommend that Access  “C” is the most advisable and “B” would be the alternate.    Page4 Access “C” largely follows existing easements (Sankaty Head Road) and a “paper” street, has moderate  residential impact to one property (newly constructed 112 Baxter Road) and the least impact to golf  operations on the golf course property, and has lower land damages due to current recreational land  assessment. It is not ideal for sewer relocation (uphill), likely requiring the construction of a pump  station and has possible grading issues, which may require retaining walls and drainage installation.  Access “B”, although shorter and with no wetlands or grading issues, has moderate residential impact  and high value land impacts. Access “B” could be implemented with “C” for differing purposes, ie. a  sewer easement in “B”, one‐way paired streets, etc.   Access “A” is not recommended due to possible wetland impacts, high value land issues and the fact  that it may be in an unstable, erosion prone area requiring another connection in the future.  Access “D” with any of the alternatives is also not recommended due to residential impacts, indirect and  long route distance, grading and construction issues, interference with Sankaty Lighthouse (50’ way is  located east of the current location of the lighthouse and within “Sankaty Head Road” (see attached  easement plan) and cost considerations.    Policy Questions‐Implementation  We believe that there are a number of policy‐level questions that the Board of Selectmen should  provide guidance on and financial analysis of Access “B” and “C” that needs to involve discussions with  the affected property owners if the Board chooses to accept our recommendation. If the Board wishes  to pursue stabilization of the bank to avoid the steps outlined, then direction should be provided. We  have framed some of the questions/direction that we will need to further develop an action plan as  follows:  Is public access (by vehicle, in tours, by foot/bicycle?) to Sankaty Lighthouse a priority?  Should access to sewers (ie: inclusion in sewer district) and/or zoning changes (LUG‐3 to SR‐20) be  considered to minimize damage awards?  Should the takings be temporary or permanent?  Should access impacts be shared at different locations?  Once an overall direction is provided, we will be in a better position to develop necessary warrant  articles, capital budget requests and other documents to implement the access as outlined or other  actions necessary to provide access to the northern portions of Baxter Road should the road be  compromised as discussed. We recommend that decision making occur within the next few months so  that resources can be gathered to address issues related to further erosion.